Налог берут не со всей цены. Из неё можно вычесть миллион рублей либо то, что вы потратили на покупку, но выбрать придётся одно (пункт 2 статьи 220 НК). Если вы продали дешевле, чем 70% кадастровой стоимости, доход принимают равным этим 70%. Всё это имеет смысл, только если срок владения ещё не вышел.
Нормы и цифры сверены на 05.10.2026. Актуальную редакцию смотрите на nalog.gov.ru.
Какой вычет выбрать при продаже квартиры?
Вычет 1 млн ₽ относится к квартирам, комнатам, жилым и садовым домам, участкам и долям в них. Не более миллиона за весь год: продали за год две квартиры - миллион один на обе. Для нежилой недвижимости вычет 250 тысяч ₽.
Расходы на покупку. Если квартира обошлась дорого, чаще выгоднее вычесть подтверждённые документами затраты, главная статья - цена по договору купли-продажи. Что ещё можно включить, например при ДДУ, смотрите в подпункте 2 пункта 2 статьи 220.
Не подали декларацию - налог посчитает ФНС. Расходы она возьмёт из своих данных о цене вашей покупки, а если данных нет, вычтет миллион (пункт 3 статьи 214.10). Потратили больше - подавайте декларацию сами и прикладывайте документы. Если квартира использовалась в предпринимательской деятельности, ни вычет, ни расходы не применяются.
Что такое порог 70% кадастровой стоимости?
Государство не хочет, чтобы цену в договоре занижали ради налога. Берётся кадастровая стоимость из ЕГРН на 1 января года, когда право перешло к покупателю (пункт 2 статьи 214.10). При цене, близкой к рыночной, порог обычно не срабатывает. Продаёте ниже кадастровой, например родственнику, - посмотрите её в выписке до подписания.
В 2026 году Конституционный Суд скорректировал норму (постановление от 15.01.2026 N 1-П), по пересказам, для обмена недвижимости. Для обычной продажи коэффициент 0,7 остаётся в тексте статьи, и ФНС его применяет. Как это отразится на вашей сделке, уточните у специалиста. Что получится в рублях, показано в статье Ставка налога с продажи квартиры: 13% и 15%, пример.
Читайте также
- Налог с продажи квартиры: платить или нет
- Ставка налога с продажи квартиры: 13% и 15%, пример
- Сколько лет владеть квартирой, чтобы не платить налог
- Декларация при продаже квартиры: сроки и штраф
Источники
Дата сверки: 05.10.2026.
- Налоговый кодекс РФ, КонсультантПлюс (тексты прочитаны на сайте): consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/: статья 214.10 пункты 2, 3, статья 220 пункты 1, 2.
- Конституционный Суд РФ, постановление от 15.01.2026 N 1-П: по примечаниям КонсультантПлюс, текст дословно не читался.
Материал образовательный и не является индивидуальной налоговой, юридической или инвестиционной рекомендацией. Налоговые нормы меняются, для вашей ситуации нужен налоговый специалист. Расчёты - допущения для иллюстрации, не обещание результата.
