Для продажи квартиры сейчас две ступени. До 2,4 млн ₽ налоговой базы вы платите 13%, всё, что сверх этой суммы, облагается по 15% (пункт 1.1 статьи 224 НК). База - цена продажи минус вычет в миллион либо расходы на покупку.
Нормы и цифры сверены на 05.10.2026. Актуальную редакцию смотрите на nalog.gov.ru.
Как посчитать налог с продажи квартиры?
Если база не больше 2,4 млн ₽, налог 13% от неё. Если больше, 312 000 ₽ плюс 15% с превышения. Порог действует на год целиком: продали ещё одну квартиру или получили дивиденды в том же году - суммы складываются (пункт 6 статьи 210). В примерах других доходов нет, цифры придуманы для расчёта.
| Допущение | Продали за | Вычет или расходы | База | Налог |
|---|---|---|---|---|
| Купили за 7,0 млн ₽, договор на руках | 9,0 млн ₽ | расходы 7,0 млн ₽ | 2,0 млн ₽ | 260 000 ₽ |
| Подтверждённых расходов нет | 9,0 млн ₽ | вычет 1,0 млн ₽ | 8,0 млн ₽ | 1 152 000 ₽ |
| Цена в договоре ниже порога, кадастровая 6,0 млн ₽ | 3,6 млн ₽ | вычет 1,0 млн ₽ | 3,2 млн ₽ (доход принят за 4,2 млн ₽) | 432 000 ₽ |
Вторая строка по шагам: 9,0 минус 1,0 даёт базу 8,0 млн ₽. С первых 2,4 млн налог 312 000 ₽, с оставшихся 5,6 млн по 15% получается 840 000 ₽. Итого 1 152 000 ₽, около 12,8% от цены сделки. В третьей строке сработал порог: 70% от 6,0 млн это 4,2 млн ₽, а в договоре стояло меньше.
Документы на покупку обычно весят больше, чем вычет. Получившим квартиру в наследство или в подарок учитывать нечего, у них остаётся только вычет.
А как же шкала 13, 15, 18, 20 и 22%?
С 2025 года она действует для других доходов, например зарплаты. Для продажи квартиры, судя по тексту статьи 224 и разъяснениям ФНС, пока те же две ступени. Что обсуждают на 2027 год, в статье Декларация при продаже квартиры: сроки и штраф.
Читайте также
- Налог с продажи квартиры: платить или нет
- Вычет при продаже квартиры: 1 млн или расходы, порог 70%
- Декларация при продаже квартиры: сроки и штраф
- Что делать с деньгами после продажи квартиры
Источники
Дата сверки: 05.10.2026.
- Налоговый кодекс РФ, КонсультантПлюс (тексты прочитаны на сайте): consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/: статья 210 пункт 6, статья 214.10, статья 224 пункт 1.1.
- ФНС России, раздел «Я продал или собираюсь продать недвижимость»: nalog.gov.ru/rn77/fl/pay_taxes/flat/realty_sell/
Материал образовательный и не является индивидуальной налоговой, юридической или инвестиционной рекомендацией. Налоговые нормы меняются, для вашей ситуации нужен налоговый специалист. Расчёты - допущения для иллюстрации, не обещание результата.
